帮“工薪族”算笔房产投资帐

作者：陆征

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最近最热的话题，莫过于房子问题。就连刚刚结束的两会，房子问题都成为了绝对热点。相信不仅是互联网从业的人员关注问题，也是全社会年轻人关注的问题。

当房价一直被恐慌的增长时，买房划不划算问题，已经被刻意屏蔽了。那么，延续昨天讨论的风格，我们一起再来做一套应用数学题，以北京为例算算买房置业这件事情。

以目前三十岁普通家庭出身的年轻人来说，总价在100w左右的房子，是可以考虑的范围。那么我们就以最近我一个朋友关注的房源作为具体例子来说。

这套看中的房源在劲松附近，三环周围，房龄估计不超过10年。50㎡的大一居，目前价格在105w。

因为是首套房，如果购买，首付3成，是31.5w，其余73.5w。目前房贷利率是85折，因此如果以20年还款计算，则实际支付变成约117w，有4o余w的利息。如果觉得每月还款太高，选择30年还款计算，则实际支付变成约143w，利息接近70w。

这样，我们再分别加上之前的首付，暂不考虑手续费等问题，购房成本已经分别达到了约140w和约175w。这将是购买者实际要用若干年支付的。

而目前劲松类似这样的一居室，目前的租金平均也就在2000-2500每月,我们暂以2500这个高位计算。按照国际通行的“租售比”（不懂的请搜索之）最高合理位置300:1来计算。那么如果作为合理的投资行为，用月租金乘以300，是最高限度（有轻度泡沫）。而这样算下来，这个房子的最高限度，按照目前租金，应该75w。它的标价已经高出了合理价位30w，属于严重泡沫。而个人实际为了买下这个房子，则要比实际价值多支出65w-100w。

稍微再多解释一个“租房亏”论，就是买房是自己的，租房是替别人的。别忘了如果按照上面来算，未来20乃至30年，买房者要承担4000-5000元每月的房贷。如果你拿这个钱来租房子，我可以举现成例子，我的一个朋友，在三元桥相当不错的2居公寓里面住，也不过5000。也就是说，你拿同样的钱，享受一个面积和居住环境均不划算的房子。

而别人租类似你买的房子，也可以住60年乃至更多，而且不用30年就交完，资金流动性比你好的多，何况，您还有那个首付那，没听说过租房要首付的……再复杂的情况，比如少花点钱租远一点等等，我就不演绎了，大家自己可以算出。

因此，考虑其他房源的预购房者，可以按照以上公式，自己去算。

因此来讲，目前市场上的房源，已经高度泡沫化。如果作为投资品来讲，已经属于绝对高位。那么，作为一个投资品，我们都知道它不可能无限涨下去，必须要有足够高的新买入者接盘。2009年，中央实施宽松货币，增发货币使得一年放出4w亿的海量资金。已经不是据说（因为发改委出来辟谣了~），大量资金已经流入房地产市场，成为炒家手里的砝码，因此，抬高房价到了目前这样的程度。

既然有人希望房子还可以涨下去，那么必然需要资金继续注入。今年的宽松货币继续提供了4w亿的支持，可以想见，这部分钱至少可以保证大买家继续玩下去。庄家可以继续抬高大盘。而且，炒家手段非常高明，配合的得心应手，两会刚过，三个新地王接连涌现，继续造势。其手法，与股市坐庄同出一辙。

说实话，我相信今年房价继续回涨下去，虽然一定会崩盘，但是什么时候崩盘，我的确不知道。何况也没人好意思要求我知道，那些拿了国家大笔俸禄的专家教授都回答不出，怎么能强求我来回答？但是，作为我理解的高风险投资领域的一个黄金法则，我愿意与大家一起探讨，那就是：大众共识。

也就是说，如果大众达成了共识，认为整体一定是会怎样，你就按照反向预期去做就好了。而2010年，我看到了大众共识在逐渐形成，那就是房价一定会涨！

2007年，当卖茶鸡蛋的大爷大妈（你们辛苦了，老被拿来当例子）都知道股市一定会涨，于是崩盘了；那么，今天的卖茶叶蛋的大爷大妈们（再次说，你们辛苦了），也逐渐由半信半疑，变成了相信房价一定会涨了。等所有普罗大众都相信房价都会涨下去的时候，崩盘之日就到了。

我甚至相信，在2010年市场上，这些庄家在积极喊多的时候，一直在不遗余力的做空，逐步处理掉自己的房产，开始着手退出。那么，随着房价不受政策影响，而受投资法则影响，逐渐高涨到一定位置的时候。那么再多出几个四万亿，也是托不住的。

而且，国家已经说过了，宽松货币虽然不会立刻取消，但是会逐步退出。也就是说，4万亿不是每年来一次。不然通胀引起的民生问题，就会出大事儿。所以，当市场资金被不断飙高的房价吸入房地产市场时，有接盘能力的人，将越来越少。直到突然有一天，大批人发现，房价不动了！

我们都从股票知道，玩投资实际上是在挣差价。如果不涨，就是被套。如果不涨反跌，那就是逐步深套。所以，当房价不动时候，大量的人都感觉到不可持续，就会开始大量的抛盘。你敢8折卖房，我就敢6折卖。这时候，恐慌心理将如同雪崩一样，不可阻挡。直到跌破合理价位，为止。因为高位跳水，绝对不会返回合理位置。

而那个时候，我们刚才抛出来的那个标价105w的房子，就会来到低于75w的位置。我估计肯定低于70w，暂以70w计算。那么，如果你今年买房子，那么若干年后，你就会发现，你花了140w-175w的房子，让你多花了一倍的钱！

所以，我认为，什么丈母娘推涨房价，是不合理的一种说法。因为如果丈母娘跟你说，对不起，请你拿出最低70w最高100w的彩礼，我才能嫁女儿；你不给不行，实在不行，就你们夫妻一起慢慢还给我。我想，大多数人是一定不会接受的。

因为那简直是，比侯跃文先生那个“七仙女”段子里面的老爹还凶狠的父母了。但是，事实就是，当你买了房子若干年（大胆预测，用不了十年，不负任何责任），你就会发现，你支付的钱里面，有70w-100w，是莫名其妙蒸发了。虽然蒸发了，但是你还是要向银行支付这笔钱。算起来，还不如把这钱孝敬给丈母娘，更显得合理一些。~~

而实际上，亏的只可能比这个更高，因为一旦房地产崩盘，造成流动性滞涨，必然带来恐慌性逃离。连带租房价格也会迅速跳水。我上面的算法，绝对是保守的。

因此，作为互联网民工，如果你还残存一些理智，还没有买房，那么请你不要整天关注加薪与年终奖多少的问题。因为，如果你仅仅现在买了一套50㎡的小房，即使你年薪20w（我相信这个数在互联网应该属于比较高的位置了吧。如果是拿到手20w，恐怕都没有10%的比例），省吃减用，也等于比未买房的人，白干5-10年。买的越贵，白干越多。

即使你20岁上班，60岁退休，也不过才40年的工作时间。白干了四分之一时间的损失，恐怕不是那么好承受的。何况，在房地产崩盘，经济萧条的时期可能长达如同美国那样5-10年的时候。你能否保持现有收入状况，甚至是不失业，还是个未知数。

那个时侯，糟糕一点的话，要不然你就“勇敢”的跳楼；要不然，就只能考虑是否赖掉贷款，做一个没信用的